Шаңырақ көтермей жүрген жастармен тілдесе қалсаң, «Жағдай жасап алайын» деген сөзді жиі естиміз. Рас. «Ұят болмасын» деп несиеге той жасап, кейін көбі жалдамалы пәтерде күнелтеді. Әйелі өмірге сәби әкеліп, декреттік демалысқа шыққан соң, шығын тағы көбейеді. Сөйтіп, материалдық жағдайға байланысты ұрыс-керіс көбейіп, ажырасуға дейін әкеп жатады. Ең өкініштісі – баланың жетім қалуы.
Енді осы сценарийді басқаша өрбітіп көрейік. Жоғары оқу орнын аяқтаған жастар ең алдымен жұмысқа тұруды мақсат етеді. Жақсы, қызметке кірді делік. Жас маман ретінде жоғары айлық төленбейді. Одан кейін пәтер алуды көздейді. Жалақысынан бөліп жинаса, біраз жылы кетеді. Үйлі болғаннан кейін барып үйленуді қолға алғанда, жасы да біразға келеді. Сөйтіп, алтыннан да қадірлі уақытын жоғалтады. Ал, оқу бітірген бойда басында баспанасы бар адам үшін жұмыс істеп, сонымен қатар үйлену қиынға түспес еді. Біздің қозғағалы жатқан тақырып та осы – құтты қоныс.
Қазіргі уақытта үйленбей тұрып та, үйленгеннен кейін де үй алу ерекше маңызға ие. Жас отбасылар жылдар бойы жалдамалы пәтерлерде тұрып, тапқан табысының басым бөлігін өзге адамның қалтасына салып жүр. Көптеген азаматтар баспанаға қол жеткізудің нақты жолдарын біле бермейді, шығын мен кірісті есептеудің қаншалықты маңызды екенін түсінбейді. Үй сатып алу жай ғана арман емес, ол нақты қаржылық жоспарлауды талап ететін үлкен мақсат. Әсіресе, мемлекеттік жобалардың шарттарын тереңірек зерттеу арқылы қыруар қаражатты үнемдеуге болады. Оқырмандарға Астана, Алматы және Талдықорған қалаларында пәтер алудың тиімді тәсілдерін, сондай-ақ алаяқтардан қорғану жолдарын нақты түсіндіреміз.
Ең алдымен маман пікіріне құлақ түрелік. Жылжымайтын мүлік нарығының білікті сарапшысы Лев Тетин қазақстандықтар үшін баспанаға қол жеткізу өзге мемлекеттермен салыстырғанда айтарлықтай жеңілірек екенін айтады. Сарапшы нақты сандарға сүйене отырып, егер орташа табыспен барлық қаражатты тек үйге жинаған жағдайда, Қазақстанда баспаналы болуға шамамен 5 жыл қажет екенін алға тартады. Салыстырмалы түрде қарасақ, дәл осындай жағдайда Мәскеуде 12 жыл, ал Сингапурда 20 жыл уақыт кетеді.
Нарықтағы сұраныс жаңа мен екінші нарықтағы тұрғын үйлер арасында теңдей, яғни 50/50 қатынасында бөлінген. Маман жаңа құрылыс нысандарын таңдаған кезде жөндеу жұмыстары мен жиһазға қосымша қаражат қажеттігін ескертеді. Ал қаражатыңыз жеткіліксіз болса, Отбасы банкінің жобалары арқылы ақша жинауды жалғастыруға кеңес береді, себебі ипотекалық қарызды өтей алмаған жағдайда банк пәтерді қайтарып алады. Сондықтан отбасылық бюджетті алдын ала мұқият есептеп, кіріс пен шығын балансын сақтау аса маңызды.
Қазіргі кезде құрылыс компаниясына ақша салып, алданып қалып жатқан азаматтар саны азаймай тұр. Нарықтағы алаяқтық схемалар қалай жұмыс істейді? Соңғы мәліметтерге сүйенсек, Қазақстанда 264 құрылыс компаниясы үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсаты болмаса да, 293 нысанның құрылысын жүргізіп жатыр. Оның ішінде 136 нысан Астанада, ал 29 нысан Алматыда тіркелген. Елорданың өзінде тұрғындарды алдап, заңсыз жарнама жасаған «Inter stroy Astana» сияқты компаниялар кездескен. Соңғы екі жылдың өзінде қазақстандықтарға негізсіз құрылыс жүргізгендерден 30 миллиард теңге көлемінде залал келген. Бұрын Астана әкімдігі жосықсыз құрылыс компанияларының тізімін ресми түрде жариялап отырған, алайда қазір азаматтар ақпаратты өздері іздеуге мәжбүр.
Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков пен заңгер Татьяна Зырянова жосықсыз компаниялардың заңды қалай айналып өтетінін егжей-тегжейлі түсіндірді. Заң бойынша тұрғын үйді тек қана «Үлестік қатысу шарты» (ДДУ) арқылы сатуға рұқсат берілген. Үлестік қатысу шарты – үйдің құрылысы тоқтап қалған күннің өзінде, сіздің құқығыңызды қорғайтын жалғыз кепілдік. Соған қарамастан, кейбір құрылыс компаниялары арзан бағамен қызықтырып, «инвестициялық келісім», «алдын ала броньдау шарты» сияқты заңсыз құжаттарды ұсынады. Осындай жалған құжаттарға қол қойған адам нақты пәтердің иесі атанбайды, оның таңдаған үйін кез келген уақытта басқа адамға сатып жіберуі әбден мүмкін. Сонымен қатар, құрылыс компаниялары облигациялар шығару арқылы да пәтер сатуды көздейді, алайда аталған әдіс те сатып алушы үшін өте қауіпті саналады.
Интернеттегі қаржылық алаяқтар да қарап қалмайды. Олар өте төмен бағамен пәтер сатылатыны немесе жалға берілетіні туралы хабарландыру жариялап, тұтынушыдан алдын ала төлем талап етеді. Ақшаны алған соң, байланысқа шықпай жоғалып кетеді. Кейде тіпті өздері жалдап отырған пәтердің иесі ретінде танысып, бөтен адамдарға сатып жіберуге тырысатын жағдайлар да кездеседі.
Осындай келеңсіздік орын алмас үшін ең алдымен, құрылыс компаниясына ақша салмас бұрын Halyk Bank қосымшасындағы «Қызметтер» бөлімі арқылы немесе «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» (ҚТҮК) порталынан нысанның заңдылығын тексеріңіз. Сондай-ақ eGov Mobile қосымшасынан компанияның БСН (БИН) нөмірін теріп, рұқсаты бар-жоғын анықтауға болады. Тек рұқсаты бар, ресми тізімге енген компанияларға ғана сенім артыңыз. Төлемді ешқашан қолма-қол ақшамен жасамаңыз, барлық операциялар тек банк арқылы өтуі қажет. Егер құрылыс фирмасы «Үлестік қатысу шартын» жасаудан бас тартса, олардан жазбаша бас тарту қағазын талап етіп, әкімдікке немесе қалалық құрылыс бақылау басқармасына шағым түсіріңіз. Тәртіп бұзған заңсыз компанияларға 2000 АЕК (шамамен 8 650 000 теңге) көлемінде айыппұл салынады.
Еліміздің әр аймағында тұрғын үй мәселесін шешудің өзіндік тетіктері қарастырылған. Соның ішінде Жетісу облысы, әсіресе Талдықорған қаласында оңтайлы жағдай жасалған. Жетісу облысында тұрғын үй құрылысы мен әлеуметтік инфрақұрылымды дамыту жұмыстары оң нәтиже көрсетіп келеді. Өңірде жыл қорытындысы бойынша 11 айда 338 мың шаршы метр баспана пайдалануға берілді. Соңғы үш жылдың ішінде өңірде жалпы көлемі 1 млн шаршы метр тұрғын үй тұрғызылды. Аталған көрсеткіш 13 498 отбасының жаңа пәтерге көшуіне мүмкіндік берді. Мемлекеттік бағдарламалардың аясында әлеуметтік қолдауға мұқтаж жандарға басымдық берілген. Атап айтқанда, 2 362 отбасы халықтың әлеуметтік осал топтары ретінде баспаналы болса, 388 отбасы апатты жағдайдағы үйлерден жаңа қонысқа ауысты.
Жергілікті жастарды баспанамен қамту мақсатында Отбасы банкі арқылы «Жетісу жастары» бағдарламасы жұмыс істейді. Бұл жоба Талдықорған және облыс жастарына төмен пайызбен пәтер алуға тамаша мүмкіндік береді. Негізгі шарттарына қатысушының жасы 35-ке дейін болуы, тұрақты ресми жұмыс өтілінің бар болуы және соңғы 5 жылда атында баспананың тіркелмеуі кіреді. Қатысушылар арнайы бағалаудан өтіп, пулға енгеннен кейін Талдықорған қаласындағы жаңа немесе қайталама нарықтан өздеріне ұнаған үйді таңдай алады. Осындай өңірлік жобалар жас отбасылардың қаржылық жүктемесін айтарлықтай азайтып, өз шаңырағына тезірек қол жеткізуіне тікелей септігін тигізеді.
Ал енді шетел тәжірибесіне көз жүгіртсек, тұрғын үй мәселесі әлемнің барлық түкпірінде маңызға ие. АҚШ-та табысы төмен отбасыларға федералды үкіметтен арнайы субсидиялар беріліп, жалға алу құны өтеледі немесе үй иелеріне салықтық жеңілдіктер ұсынылады. Қытайда тұрғын үй бағасының өсуіне байланысты мемлекет арнайы «Қолжетімді баспана» жобасын енгізген. Жылдық табысы төмен азаматтарға нарық бағасынан 50-70 пайызға арзан 60-110 шаршы метрлік пәтерлер ұсынылады, сонымен қатар арнайы қор (Housing Provident Fund) арқылы ақша жинау жүйесі қолданылады.
Францияда әлеуметтік тұрғын үйлер (HLM) өте үлкен сұранысқа ие. Мұндай үйлердің жалдау құны нарықтан екі есе арзан болғанымен, талаптары қатаң және азаматтар кезекте 6-7 жыл тұруы әбден мүмкін. Парижде мұндай үйге қол жеткізу үшін жалғызбасты адамның айлық табысы 2100 еуро көлемінде шектеледі. Нидерландта жылжымайтын мүліктің 55 пайызы жеке меншікте тұрса, қалған бөлігі мемлекеттік қорлар арқылы жалға беріледі. Мемлекет азаматтардың кірісіне қарай жалдау ақысын ішінара өтейді. Ал, Ирландияда жаңадан пәтер алатындарға арнайы төмендетілген пайыздық мөлшерлемелермен (2-2,25 пайыз) ипотекалық несиелер беріліп, құрылыс компанияларына мемлекеттік жер арзан бағамен ұсынылады. Сондай-ақ «ақылы жалдау» моделі арқылы қолжетімді жалға алу жобалары іске қосылған.
Қазақстанда пәтер алудың заңды әрі тиімді жолдарын қарастырайық.
«7-20-25» ипотекалық бағдарламасы: 2025 жылдан бастап шарттарға өзгерістер енгізілді. Енді қарыз алушы мен оның жұбайының атында соңғы 18 айда баспана болмауы қатаң тексеріледі (15 шаршы метрден аз жатақхана бөлмелері есепке алынбайды). Сондай-ақ азаматтар жобаға тек бір рет қана қатыса алады. Сыйақы мөлшерлемесі 7%, алғашқы жарна пәтер құнының 20%-ынан басталады, ал несие мерзімі 25 жылға дейін жалғасады. Тек жаңа әрі пайдалануға берілген тұрғын үйлерді ғана Bank CenterCredit, Freedom Bank, Halyk, RBC, Altyn, Forte, Eurasian банктері арқылы алуға рұқсат етілген. Астана, Алматы қалалары үшін максималды сома 25 миллион теңге көлемінде шектелген, ал Қарағанды мен Түркістанда 20 миллион, басқа аймақтарда 15 миллион теңгеге дейін несие беріледі.
Сатып алу құқығымен жалға алу: Мемлекеттік жоба бойынша жаңа цифрлық жүйе іске қосылды. Халықтың әлеуметтік осал топтары, бюджеттік сала және қала құраушы кәсіпорын қызметкерлері пәтерді жалға алып, кейін оны толықтай өз атына рәсімдей алады. Барлық процесс «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» платформасында цифрлық форматта, блокчейн технологиясы арқылы ашық жүзеге асады. Өтінім беру үшін соңғы 6 айдағы табыс анықтамасы, неке немесе ажырасу куәліктері, балалардың туу туралы куәліктері және соңғы 5 жылда меншікте үй болмағаны туралы анықтама қажет. Табыс деңгейі жеткіліксіз болса, кепілгер тартуға мүмкіндік бар.
Отбасы банкінің бағдарламалары: Банк арқылы «Наурыз», «Отау», «Ұмай» сияқты көптеген жобалар қарастырылған. Әскери қызметкерлер үшін арнайы 9% мөлшерлемемен жаңа «Наурыз Әскери» бағдарламасы ашылды. Қатысушылар бастапқы жарнасыз немесе 20%-ға дейінгі жарнамен Астана және Алматы қалаларынан 36 миллион теңгеге дейін несие ала алады (егер алғашқы жарна 50%-ға дейін жетсе, қарыз сомасы 80 миллион теңгеге дейін өседі). Жаңа үйлерді Baspana Market порталынан таңдауға болады. Сондай-ақ, қайталама нарықтан үй алғысы келетіндерге 18% мөлшерлемемен «Әскери баспана» жобасы ұсынылады.
Баспана алу өте жауапты қадам. Отбасылық кіріс пен шығынды дұрыс есептеп, мемлекет ұсынған тиімді жобаларды сауатты пайдалану қажет. Ең бастысы, құрылыс компаниясының сенімділігін мұқият тексеріп, алаяқтардың құрығына түсіп қалудан сақтаныңыз. Кез келген қаржылық шешім қабылдар алдында мамандардың кеңесіне жүгініп, әрбір құжатты жіті тексеруді әдетке айналдырған жөн.
Мінекейіңіз, аз да болса ақпарты ұсынып, баспаналы болудың түрлі жолдарын ұсындық. Сондықтан жалдамалы пәтерге ай сайын ақша салғанша, ипотека арқылы рәсімделген өз үйіңе ақша салған әлдеқайда пайдалы. Сөз соңында айтарамыз, әр қазақ баспаналы босын!
Мәулен Әнербай
